ועדת הערר: מסמך מדיניות עירוני אינו תכנון סטטוטורי תקף – ואין להקפיא דיון בפרויקט תמ"א 38 בהמתנה לאישורו

האם ועדה מקומית יכולה להקפיא דיון בבקשה להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, רק בשל האפשרות הרעיונית שאישורו יכול לסכל פרויקט פינוי בינוי מתחמי שעדיין לא התקדם, וכן בגלל שהוועדה המקומית רוצה לחכות עד לאישור מסמך מדיניות שהיא מגבשת? זוהי סוגיה שעלתה לאחרונה בפני ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז מרכז.

מדובר בבקשה להיתר בנייה שהגישה החברה היזמית גלובלינקס לוועדה המקומית בעיר פתח תקווה, לבניית פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38 ברחוב נחלת צבי 5 בעיר,  אשר במסגרתו בניית בניין חדש בן 10 קומות ו-63 יחידות דיור, במקום מבנה קיים ובו 21 יח"ד שייהרסו ויפונו. הבקשה להיתר הוגשה לאחר שהושג הרוב הדרוש בחוק מקרב הדיירים, והיא זכתה לתמיכת "מינהלת כרמים", מינהלת ההתחדשות העירונית של עיריית פתח תקווה.

לבקשה זו הוגשה, בין היתר, התנגדות מטעם דיירי מתחם היקב הסמוך לפרויקט, המקדמים בנפרד פרויקט פינוי בינוי למתחם שלהם עם חברה יזמית אחרת, ואשר חוששים שאישור פרויקט התמ"א 38 יסכל את הפרויקט שלהם. הוועדה המקומית של פתח תקווה החליטה לקבל באופן חלקי את התנגדותם ולהקפיא את הדיון בבקשה להיתר הבנייה לפרויקט התמ"א למשך כמעט שנה, או עד שהוועדה המחוזית תאשר מסמך מדיניות אסטרטגית לעיר שמגבשת עיריית פתח תקווה. מסמך המדיניות המתגבש מסמן את המקרקעין להתחדשות מתחמית ומאפשר הגשת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, אלא שהוועדה רצתה לתת לדיירי מתחם היקב הזדמנות להגיש השגה למסמך המדיניות, ולכן הקפיאה את הדיון בבקשה להיתר פעם אחר פעם עד לאישור המסמך.

על ההחלטה להקפיא את הדיון בבקשה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז, באמצעות עוה"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין. העוררת טענה, כי יש לבטל את הקפאת הדיון בבקשה להיתר, מכיוון שהבקשה תואמת את עמדת הוועדה המקומית, ולפיכך ניתן לאשרה בהתאם להוראות תמ"א 38, וכן מכיוון שאין הצדקה מבוססת להעדיף התחדשות מתחמית על פני התחדשות של בניין בודד במקרה זה.

ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת ואת הערר. הועדה החזירה את הבקשה להיתר לפרויקט התמ"א 38 לדיון בוועדה המקומית פתח תקווה, והורתה לה לבחון אותה עד סוף דצמבר 2024 ולהחליט אם לאשרה או לדחותה.

עוה"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין | צילום: אוריאל קרמר. בנימין אדם

עוד קבעה ועדת הערר, כי הוועדה המקומית פעלה שלא כשורה כאשר החליטה לקבל את התנגדות דיירי מתחם היקב, וכי החלטתה אינה נתמכת בתשתית עובדתית הולמת, ותוצאתה אינה מקיימת קשר רציונלי לנתונים שהוצגו בפניה. היא קבעה, כי פרויקט הפינוי בינוי שמקדמים המתנגדים, אינו אלא רעיון תכנוני שטרם גובש למוצר תכנוני שניתן להעמיד לבחינה מקצועית – ומשכך אין להתייחס אליו כבעל השפעה על פרויקט התמ"א בשלב זה. "אנו סבורים כי לא היה מקום לקבל את התנגדות דיירי מתחם היקב בדבר סיכול מיזם להתחדשות מתחמית", קבעה ועדת הערר.

באשר להקפאת הדיון בבקשה להיתר, ועדת הערר קבעה כי לא היה מקום לעכב את הדיון וכי על הוועדה המקומית היה לבחון את הבקשה להיתר בהתאם למצב התכנוני התקף, מה גם שמסמך המדיניות המתגבש אינו מהווה תכנון סטטוטורי תקף, ולכן לא ניתן להתנות בגינו או לקבוע תנאים מגבילים להוצאת היתרי בניה בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה.

לדברי עוה"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין, "אנו שמחים על החלטת ועדת הערר וסבורים כי היא נכונה ומוצדקת. ועדת הערר סברה כי הקפאת הדיון בבקשה להיתר בנייה היתה לא ראויה ואף פגעה בזכות הקניין של מבקשי ההיתר. הדיירים בבניין זכאים וראויים שהוועדה המקומית תשמע את קולם ותבחן את הבקשה, התואמת למדיניות המתגבשת, בהתבסס על תשתית עובדתית מלאה. בתוכנית הושקעו משאבים רבים של זמן וכסף, והיא כבר עברה שתי ישיבות עם הדרג המקצועי של הוועדה המקומית, וטוב עשתה ועדת הערר שהחזירה את הדיון לבחינה מחודשת ולהכרעה".